常德市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總則
　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本辦法。
　　第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用、維護及監(jiān)督管理活動，適用于本辦法。
　　第三條 市和縣級房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要將物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作范疇，負責物業(yè)管理小區(qū)（單位）的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會保障、城市管理和創(chuàng)建、計劃生育等社會性事務管理；與物業(yè)主管部門共同指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動；協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
　　物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)委托合同授權范圍，管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，接受物業(yè)主管部門、當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居民委員會）的管理、指導和監(jiān)督。
　　第四條 市、縣物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理。
　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應充分發(fā)揮服務、溝通作用，做好從業(yè)人員培訓工作，協(xié)助主管部門做好誠信記錄及申報企業(yè)資質的前期輔導工作，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
　　第五條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域（道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房以及物業(yè)共用設施設備等）共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
　　（二）制定和修改管理規(guī)約；
　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
　?。┗I集和使用房屋維修資金；
　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
　　（八）改變共有部分的用途；
　?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
　　決定前款第（六）、（七）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　第六條業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域共用部位實施共同管理，按照相關規(guī)定開展物業(yè)管理有關的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
　　未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)主管部門指導協(xié)助業(yè)主共同決定。
　　第七條物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設單位應當向物業(yè)主管部門和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備業(yè)主大會會議所需資料。
　　第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到建設單位申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立業(yè)主大會籌備組。
　　籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內醒目位置公示。
　　第九條建設單位應當自業(yè)主大會會議籌備組組成之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，為籌備會議提供相應條件的服務。
　　第十條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，按相關規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級以上物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。
　　第十一條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以由物業(yè)所在地社區(qū)（居民委員會）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。
　　第十二條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
　　業(yè)主委員會應當在前期物業(yè)管理臨時管理規(guī)約的基礎上及時修改制定小區(qū)管理規(guī)約，對小區(qū)的物業(yè)服務和房屋維修資金收繳、業(yè)主共有房屋、共用設施設備和其他公共空間的維護與管理以及裝飾裝修等行為和事項作出約束性規(guī)定；應當協(xié)調處理物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。
　　第三章 前期物業(yè)管理
　　第十三條 建設單位應當在預（銷）售物業(yè)之前，在物業(yè)主管部門的指導下通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。
　　第十四條 經(jīng)縣級以上物業(yè)主管部門批準，下列情形可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)：
　?。ㄒ唬┮粋€物業(yè)管理區(qū)域內，住宅建筑面積少于1萬平方米或產(chǎn)權人數(shù)少于20人的；
　　（二）一個物業(yè)管理區(qū)域內，非住宅建筑面積少于0.5萬平方米的；
　?。ㄈ┮呀?jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域內，新建物業(yè)選擇前期物業(yè)服務企業(yè)的；
　　（四）公開發(fā)布招投標公告后，投標人少于3個的。
　　第十五條 前期物業(yè)管理的收費實行政府指導價，價格調整幅度不得超出物價部門規(guī)定。前期物業(yè)服務企業(yè)應當將服務項目、服務等級、收費標準、計費起始時間等內容向物業(yè)主管部門備案，由價格主管部門根據(jù)有關規(guī)定核定收費標準，并由物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內醒目位置公示。
　　第十六條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當對房屋裝修、共有部位和公共設施及其他公共場地的使用、維護、管理，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業(yè)主管部門備案。臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示。
　　第十七條 建設單位在銷售物業(yè)時，應當明示前期物業(yè)服務合同，并向業(yè)主告知物業(yè)服務企業(yè)的名稱、辦公場所、聯(lián)系方式和資質等級、物業(yè)服務等級和收費標準等。否則，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務費。
　　第十八條 前期物業(yè)服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物業(yè)服務合同之日起至首屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日止。
　　第十九條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
　　第二十條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當按照有關規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交資料。
　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時將前款規(guī)定的相關資料移交給業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會權利的組織。
　　第二十一條 新建住宅物業(yè)，建設單位應按下列規(guī)定配建物業(yè)管理用房：
　?。ㄒ唬┙ㄖ偯娣e在1萬平方米以下的，提供使用面積50平方米物業(yè)管理用房；
　?。ǘ┙ㄖ偯娣e在1萬平方米（含）以上、3萬平方米以下的，提供使用面積100平方米物業(yè)管理用房；
　?。ㄈ┙ㄖ偯娣e在3萬平方米（含）以上、5萬平方米以下的，提供使用面積150平方米物業(yè)管理用房；
　?。ㄋ模┙ㄖ偯娣e在5萬平方米（含）以上的，按總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房。
　　第二十二條 物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理配套用房和業(yè)主委員會辦公用房等。門衛(wèi)房、車庫、雜物房、閣樓、設施設備用房不得抵作物業(yè)管理用房。
　　層高不足2.2米或已經(jīng)列入公共分攤的房屋不計入物業(yè)管理用房面積;物業(yè)管理用房須相對集中,具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。
　　第二十三條 建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應當向物業(yè)主管部門提供物業(yè)管理用房具體位置、面積和《商品房建筑面積預測報告書》，辦理物業(yè)管理用房確認手續(xù)。
　　建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)管理用房一并申請辦理。
　　第二十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期滿后，房屋的專有部分由業(yè)主自行負責。
　　第二十五條 新建小區(qū)供水供電供氣應當實行一戶一表單獨立戶。
　　第二十六條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、物業(yè)共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物業(yè)管理用房和其他公共場所。
　　第二十七條 新建小區(qū)須嚴格按照規(guī)劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小區(qū)物業(yè)用房、業(yè)主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣級以上物業(yè)主管部門組織實施。
　　第四章 物業(yè)服務
　　第二十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業(yè)服務企業(yè)資質管理的規(guī)定。
　　新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向工商注冊所在地物業(yè)主管部門申請資質。從業(yè)人員應當取得相應職業(yè)資格。
　　第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
　　分期建設的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務企業(yè)的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當簽訂物業(yè)服務合同，對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、物業(yè)管理用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。服務內容、服務等級應當經(jīng)物業(yè)主管部門審批后報價格主管部門備案；收費標準由價格主管部門核定后報物業(yè)主管部門備案。
　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地縣級以上物業(yè)主管部門備案。
　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內醒目位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
　　物業(yè)主管部門和價格主管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)服務標準的檢查。對收費標準與服務標準、服務質量、服務等級不符的，應責令整改；整改不到位的，由價格主管部門降低其收費標準。
　　第三十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當決定是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。
　　決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
　　第三十三條 物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
　　物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后，不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于物業(yè)服務合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月通知業(yè)主委員會。
　　第三十四條 物業(yè)服務合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主委員會續(xù)簽書面物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)事實上提供了物業(yè)服務，且履行了告知義務，業(yè)主委員會也未表示不接受服務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。
　　業(yè)主委員會共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
　　第三十五條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在15日內與業(yè)主委員會完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行法定交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。
　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主委員會決定有爭議等為由拒絕辦理交接，原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。業(yè)主委員會應當配合原物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠交的有關費用。
　　原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主委員會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。
　　因業(yè)主委員會的原因在15日內未完成交接的，物業(yè)服務企業(yè)應提請當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)（居民委員會）進行協(xié)調。在7日內仍協(xié)調不成的，物業(yè)服務企業(yè)可以撤出物業(yè)管理區(qū)域，但應當將相關資料移交至當?shù)亟值擂k事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由其代為保管。
　　第三十六條 物業(yè)主管部門應當按要求建立物業(yè)管理行業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員實行動態(tài)監(jiān)督管理。由物業(yè)主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)信用信息征信評價機構對物業(yè)服務企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員通過日?？己撕湍甓葘徍诉M行等級評價。要運用好企業(yè)信用評價結果，使其在項目承接、企業(yè)和項目評優(yōu)、企業(yè)資質晉級、企業(yè)年度審核及銀行信貸等方面發(fā)揮參考作用。
　　第五章 物業(yè)的使用與維護
　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生活用水、用電價格標準實行。經(jīng)業(yè)主大會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格標準按照相關規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十八條 通過物業(yè)管理區(qū)域內城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養(yǎng)護由市政、園林主管部門負責。通過物業(yè)管理區(qū)域內的公共汽車道路的保潔工作由環(huán)衛(wèi)部門負責。物業(yè)服務企業(yè)收集業(yè)主的生活垃圾后負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運及產(chǎn)生的相關費用由環(huán)衛(wèi)部門負責。業(yè)主電表及表前的供電管線及設備的維修養(yǎng)護，由供電部門負責。業(yè)主水表及表前的供水管道及設備的維修養(yǎng)護由供水部門負責。業(yè)主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養(yǎng)護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養(yǎng)護責任。
　　第三十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的規(guī)定。
　　業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當按照有利于物業(yè)安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面相鄰關系。
　　第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約外，應當征得利害關系業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
　　第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)維護、修繕、檢查等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。
　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的停車需要。
　　規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體業(yè)主公布車庫、車位處分情況。
　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
　　第四十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經(jīng)營的，應當征得有利害關系的業(yè)主同意，并經(jīng)業(yè)主大會或經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布實際收入和支出情況，接受業(yè)主委員會的質詢。
　　第四十四條 業(yè)主所購置的物業(yè)，應該按照《住宅專項維修資金管理辦法》交存房屋維修資金。
　　2008年6月1日之前所購物業(yè)，按照規(guī)定標準由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會代為收繳的房屋維修資金，要加強使用監(jiān)管，防止挪作他用，物業(yè)主管部門有權采取調查、查閱賬目、專項審計等方式進行監(jiān)督；2008年6月1日以后所購物業(yè)，業(yè)主按照新的繳納標準歸集交存至房屋維修資金歸集管理中心專戶儲存，專款專用。
　　房屋維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備等公共部分保修期滿后的維修、更新和改造，由業(yè)主按照所擁有的建筑面積比例分攤；需要維修、更新和改造的物業(yè)項目，其維修方案和維修費用須由占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽字同意后方可使用。房屋維修資金在業(yè)主委員會成立前由房屋維修資金歸集管理中心代管。業(yè)主委員會成立后，可根據(jù)業(yè)主大會決議，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責人同時到房屋維修資金歸集管理中心辦理手續(xù)，按照規(guī)定程序將房屋維修資金移交給其他單位代管；未決定移交的由房屋維修資金歸集管理中心繼續(xù)代管。業(yè)主大會開立的房屋維修資金賬戶，須接受房屋維修資金歸集管理中心的監(jiān)督。
　　第四十五條 建設單位應當按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔保修期間的物業(yè)保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
　　建設單位在物業(yè)交付使用辦理權屬初始登記手續(xù)前，應當按照國家、省、市有關規(guī)定一次性向物業(yè)主管部門交納物業(yè)保修金。
　　物業(yè)保修金繳存、使用、退還、管理和監(jiān)督辦法，由市物業(yè)主管部門會同市財政、市價格主管部門另行制定。
　　第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務合同的約定及時進行維修養(yǎng)護或者通知責任人及時維修養(yǎng)護，消除隱患。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。